Comprar piso vs cartera indexada a 30 años
¿Mejor comprar piso o alquilar e invertir la diferencia? Comparativa de patrimonio final con tus parámetros.
Compra del piso
Lo que esta calculadora NO considera: mantenimiento del piso, IBI, comunidad, derramas, seguro, riesgo de inquilino, valor de uso, libertad de movilidad, valor sentimental, etc. La decisión real va mucho más allá del cálculo.
¿Qué es esto y cómo se usa?
La eterna duda: ¿comprar vivienda o alquilar e invertir la diferencia? No hay respuesta universal, y quien te la dé sin preguntarte nada está vendiendo algo. Depende del precio, del alquiler que pagarías por lo mismo, de las condiciones de tu hipoteca y de lo que rente tu cartera. Aquí pones tus números y sale el patrimonio final por las dos vías.
Lo que casi nadie mete en la cuenta son los costes que no son la cuota. Comprar en España se lleva de entrada entre un 10% y un 13% del precio en impuestos y gastos —ITP o IVA, notaría, registro, gestoría, tasación— y ese dinero no vuelve. Después vienen el IBI, la comunidad, el seguro y el mantenimiento, que en un piso viejo no es una partida menor. Frente a eso, alquilar tiene un coste visible y ninguno oculto.
Y ahora los tres sitios donde esta comparación engaña. El primero: la vivienda usa apalancamiento y la cartera normalmente no. Con un 20% de entrada, una subida del 3% del piso es un 15% sobre tu dinero; eso multiplica el resultado en los dos sentidos, y no es un detalle que pueda ignorarse al comparar rentabilidades a secas.
El segundo: la cartera indexada solo gana si de verdad inviertes la diferencia todos los meses. La hipoteca es un ahorro forzoso que se paga aunque no te apetezca; la aportación al fondo, no. Mucha gente que alquila no invierte la diferencia, se la gasta, y entonces la comparación es irrelevante.
El tercero: aquí solo está la parte financiera. Fuera queda que una hipoteca ata a una ciudad y a un trabajo, que un piso no se vende en un día y que dormir en algo propio tranquiliza a algunas personas mucho más que cualquier rentabilidad. Eso no se puede meter en una hoja de cálculo, pero pesa en la decisión.
Preguntas frecuentes
¿Qué rentabilidad pongo para la cartera?
La histórica de una indexada global a plazos largos ha estado en el entorno del 7-8% nominal, con caídas de la mitad por medio. Si quieres comparar con prudencia, baja esa cifra y sube la de revalorización del piso: si el resultado sigue favoreciendo a la cartera con supuestos que van en su contra, la conclusión es más sólida.
¿Cuánto sube la vivienda a largo plazo?
Menos de lo que dice la memoria colectiva. A plazos muy largos, la vivienda en países desarrollados ha tendido a subir algo por encima de la inflación, no como una acción. La sensación de que «el piso siempre sube» viene de mirar 1998-2007 y de que el apalancamiento amplifica lo que sí sube.
¿Y la deducción por alquiler o compra?
No entran en el cálculo porque dependen de tu comunidad autónoma, de tu edad y de tus ingresos, y cambian de un año para otro. Si te aplica alguna, mejora la vía correspondiente por encima de lo que sale aquí: compruébalo con la normativa de tu comunidad.
¿Meto la entrada como aportación inicial en la cartera?
Sí, y es la clave de que la comparación sea justa: quien alquila tiene desde el primer día el dinero de la entrada y de los gastos de compra invertido. Si solo comparas la cuota con el alquiler y olvidas ese capital inicial, estás inclinando la balanza sin darte cuenta.
¿Amortizar hipoteca o invertir?
Es la otra mitad de esta pregunta y tiene su propia calculadora. La regla corta: si el tipo de tu hipoteca es claramente inferior a lo que esperas de la cartera, matemáticamente conviene invertir; si tu hipoteca es variable y el euríbor te aprieta, amortizar es rentabilidad segura y sin volatilidad.
Cálculo financiero pero la decisión real depende de factores no monetarios: estabilidad, movilidad, mantenimiento, valor sentimental. No tomes la decisión solo con esta calculadora.